香川県高松市の司法書士 川井事務所です。
令和8年10月5日から、不動産の登記のルールが一部変わりました。
不動産の所有者として名義を登記するとき、新しく所有者になる人の「国籍」を申し出ることになったのです。
申し出た国籍は登記所の中で管理され、誰でも見られるものではありません。
それでも、何を出せばいいのか、出さなかったらどうなるのか、気になる方は多いと思います。
今回は、不動産の登記で国籍を申し出るルールについて解説します。
そもそも何が変わったの？
私は不動産を買うことになりました。
司法書士Ｋそれはおめでとうございます。
それで、名義を私に変える登記をするんですけど、最近ルールが変わったって聞きました。
司法書士Ｋはい。
令和8年10月5日から、不動産の名義を登記するときに、新しく所有者になる人の国籍も申し出ることになりました。
国籍？
私はいちおう日本人ですけど。
司法書士Ｋ日本人も対象です。
日本国籍の方は「日本」と申し出ます。
そうなんだ。
外国の人だけの話かと思っていました。
司法書士Ｋそれ誤解している人がいるのですが、外国籍の方だけでなく、新しく所有者になる人みんなが対象です。
国籍のほかに申し出ることは？
申し出るのは国籍だけですか？
司法書士Ｋ国籍のほかに、次のようなことも一緒に申し出ます。
- 氏名
- 氏名のふりがな（日本国籍でない方は、名前の読みをローマ字で書いたもの）
- 住所
- 生年月日
- メールアドレス
- 国籍
けっこうありますね。
司法書士Ｋこのうち、ふりがな、生年月日、国籍は、役所が発行した書類などで証明することになっています。
証明まで要るのか。
会社名義で買う場合は？
個人ではなく、会社名義で不動産を買う場合も同じですか？
司法書士Ｋこのルールの対象は、個人の所有者に限られています。
個人だけ。
司法書士Ｋはい。
会社などの法人が所有者になる場合は、国籍を申し出る対象にはなりません。
なるほど。
なぜ国籍を聞かれるの？
そもそも、なんで国籍なんて聞くんですか？
司法書士Ｋ法務省は、理由を大きく2つ挙げています。
2つ。
司法書士Ｋひとつめは、国の土地を適切に利用・管理していくために、外国人がどれくらい不動産を持っているかを把握する必要があるということです。
ふーん。
もうひとつは？
司法書士Ｋふたつめは、相続です。
所有者が亡くなったとき、どの国の法律で相続を考えるかは、その人の国籍で決まります。
国籍で決まる。
司法書士Ｋはい。
相続の登記はすでに義務になっていますので、それをきちんと、スムーズに進めるためにも、国籍がわかっていると役に立つ、という説明です。
そういうことか。
国籍はどう書くの？
国名はどう書けばいいんですか？
正式名称とか？
司法書士Ｋ国名は、外務省のホームページの「国・地域」というページに載っている名前を使います。
なるほど。
司法書士Ｋそれから、国ではなく「地域」として申し出るものもあります。
「台湾」と「ヨルダン川西岸地区及びガザ地区」です。
国だけじゃないんですね。
何を出せばいいの？
国籍を証明する書類って、何を出せばいいんですか？
司法書士Ｋ法務省が例を挙げているので、表にしてみます。
| 国籍 | 出す書類の例 |
|---|---|
| 日本国籍 | 本籍地が書かれた住民票、戸籍の附票 など |
| 外国籍 | 国籍や地域が書かれた住民票、パスポートの写し、在留カードの写し、特別永住者証明書の写し など |
住民票なら、どうせ住所の証明で出しますよね。
司法書士Ｋ妙に詳しいですね。
ポイントは「本籍地が書かれた」住民票だという点です。
役所で取るとき、本籍地を載せてもらう必要があります。
本籍地入りで取らないといけないのか。
司法書士Ｋ実は、出さなくていい場合もあります。
日本に住んでいる日本国籍の方が住民票コードを伝えて、登記所がそこから日本国籍だと確認できた場合は、国籍を証明する書類は要らないとされています。
住民票コードを伝えれば、本籍地入りの住民票はいらないこともある。
司法書士Ｋそういうことです。
海外に住んでいる人は？
私の友達に、海外に住んでいて日本の土地を買いたい人がいるんですけど。
司法書士Ｋ海外に住んでいる方も、国籍を申し出る必要があります。
海外在住でも同じなんですね。
国籍が2つある人、ない人は？
国籍を2つ持っている人はどうなるんですか？
司法書士Ｋ書類から2つ以上の国籍があるとわかれば、全部記録されます。
国籍がない人は？
司法書士Ｋ「無国籍」と記録されます。
登記所ではほかにどんな記録のされ方があるんですか？
司法書士Ｋ表にしてみます。
| どんな人か | 記録のされ方 |
|---|---|
| 日本国籍の人 | 日本 |
| 日本国籍でないことはわかるが、どこの国籍かわからない人 | 日本以外 |
| 書類から国籍がわからない人 | 国籍不明 |
| 国籍がない人 | 無国籍 |
| 国籍が2つ以上ある人 | 全部記録 |
じゃあ、面倒なときは申請書に「日本以外」って書いておけばいいんですね。
司法書士Ｋそれはできません。
「日本以外」や「国籍不明」は、申出がないときなどに登記所が仕方なく使う書き方です。
申請する側がそう書いて出すことはできません。
なるほど。
書かなかったらどうなるの？
もし国籍を書かなかったら、どうなるんですか？
司法書士Ｋ登記所から「書き直してください」と言われます。
いわゆる補正を求められます。
「書きたくありません」とはっきり書いたら？
司法書士Ｋその場合も、やっぱり「書き直してください」と言われます。
しつこいようですが、それでも書き直さなかったら？
司法書士Ｋ決められた期間内に書き直さなかった場合は、出した書類からわかる国籍が記録されます。
結局、書類から読み取られるんですね。
司法書士Ｋそういう仕組みです。
登記簿に国籍が載るの？
登記簿に「国籍日本」とか載ったら、ちょっと嫌かも。
司法書士Ｋ記録された国籍は登記所の中だけで持っている情報で、登記簿のように誰でも見られるものではありません。
そうだったんだ。
じゃあ誰が使うんですか？
司法書士Ｋ国のデータベースに提供されて、役所どうしで情報をやりとりするのに使われる見込みです。
一般の人は見られないけど、役所どうしでは使われる、と。
司法書士Ｋはい。
ちなみに、この記録はずっと保存されます。
まじで。
すでに不動産を持っている人は？
うちの実家の土地は、親の名義です。
今回の話は関係ありますか？
司法書士Ｋすでに所有者になっている方も、名義の登記とは別に、自分の国籍を記録してほしいと申し出ることが「できる」ようになりました。
申し出ることが「できる」。
司法書士Ｋはい。
名義を登記するときとは違って、しなければならないものではありません。
じゃあ、うちの親は何もしなくても大丈夫なんですね。
司法書士Ｋこの申出については、そういうことになります。
国籍が変わったとき、たとえば日本に帰化したときなどに、新しい国籍を記録してもらうこともできます。
出す書類は、名義を登記するときと同じです。
ちなみに、登記所が所有者の国籍を確認できたときは、本人が申し出なくても記録されることがあります。
自分で申し出なくても記録されることがあるんですね。
まとめ
- 令和8年10月5日から、不動産の名義を登記するとき、新しく所有者になる人の国籍を申し出ることになりました。
- 国籍は、氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレスと一緒に申し出ます。
- 対象は個人の所有者で、会社などの法人は対象外です。
- 日本人も対象で、海外に住んでいる人も申し出る必要があります。
- 国籍を証明する書類として、日本人なら本籍地が書かれた住民票など、外国籍の人ならパスポートや在留カードの写しなどを出します。
- 日本に住む日本人が住民票コードを伝え、登記所で日本国籍が確認できれば、国籍を証明する書類は要らないとされています。
- パスポートはコピーで大丈夫ですが、期限切れのものは使えません。
- 国籍を書かないと書き直しを求められ、書き直さなければ書類からわかる国籍が記録されます。
- 申請書に「日本以外」「国籍不明」と書いて出すことはできません。
- 記録された国籍は誰でも見られるものではありませんが、役所どうしの情報のやりとりに使われる見込みです。
- すでに所有者になっている人も国籍の記録を申し出ることができますが、義務ではありません。
— どうぞお気軽にご相談ください。—
