隣の空き家の所有者がわからない｜所有者不明土地・建物管理制度

隣の空き家・空き地の所有者がわからない
相続人の中に連絡の取れない人がいる

香川県高松市の司法書士川井事務所です。

隣の空き家が傷んできているのに、持ち主が誰なのかわからない。
登記簿を取ってみたら、何十年も前に亡くなった方の名義のままだった。

相続の手続きを進めたいのに、相続人の一人と連絡がつかない。
戸籍はたどれたが、住民票の住所に住んでおらず、行方がわからない。

以前は、こうした場面で打つ手が限られていました。

令和5年4月1日の民法改正で、所有者やその所在がわからない土地・建物について、裁判所に申し立てて道を開く制度が設けられました。すべての事案が解決するわけではありませんが、以前なら手の打ちようがなかった場面で、解決できる可能性が出てきています。

このページでは、個人の方が直面しやすい2つの場面に絞って、使える制度をご説明します。

こんなことでお困りではありませんか

隣の空き家が老朽化しているが、持ち主と連絡が取れない
隣の空き地から木や竹が伸びてきて困っているが、所有者がわからない
隣接地を買い取って自分の土地とあわせて使いたいが、交渉する相手がいない
マンションの隣の部屋が空いたままで、区分所有者と連絡が取れない
登記簿の名義人がとうに亡くなっていて、相続人が誰なのかも調べがつかない
相続した不動産を売りたいが、相続人の一人が行方不明で話がまとまらない
共有になっている土地の共有者の一人と、何年も連絡が取れていない

いずれも、裁判所の手続きを使うことで前に進める可能性があります。ただし、どの制度を使えるかは状況によって変わります。

① 隣の空き家・空き地の所有者がわからない場合

所有者不明土地管理制度・所有者不明建物管理制度

令和5年4月1日に始まった制度です（民法264条の2〜264条の8）。

所有者や、その所在がわからない土地・建物について、裁判所がその不動産だけを管理する管理人を選ぶという仕組みです。

土地や建物が共有になっていて、共有者の一部がわからないときは、その共有持分だけを対象にすることもできます（民法264条の2第1項、264条の8第1項）。

改正前にも、行方不明の方の財産を管理する「不在者財産管理人」や、相続人がいるかどうか明らかでない場合の制度はありました。ただ、これらはその人の財産をまるごと管理する仕組みだったため、よその財産まで調べる必要があり、期間も長くなり、申立人が納める予納金も高くなりがちでした。所有者がまったく特定できない場合には、そもそも使えませんでした。

新しい制度はその土地・建物だけに絞って管理するため、手続きが軽くなっています。所有者が特定できない場合にも対応できます。

申立てが認められるための条件

調査を尽くしても、所有者またはその所在がわからないこと
管理人による管理が必要な状況にあること

①の「調査を尽くしても」が、実務上いちばんの関門です。登記簿を見て名義人がわからない、というだけでは足りません。登記簿のほか、住民票や戸籍をたどり、現地の状況も確認したうえで、それでもわからないことを裁判所に対して示す必要があります。

申立てができるのは、その不動産の管理について利害関係を持つ方です（民法264条の2第1項、264条の8第1項）。隣地の所有者で、その不動産の取得や利用を希望している方も、事案によっては含まれます。

手続きの流れ

段階	内容
調査	登記簿・住民票・戸籍などで所有者を調べる。現地の状況も確認する
申立て	不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てる。予納金の納付が必要
公告	裁判所が1か月以上の異議届出期間を定めて公告する
管理命令・管理人の選任	裁判所が管理人を選任する。弁護士・司法書士・土地家屋調査士などが、事案に応じて選ばれる
管理人による管理	管理人が不動産を管理する。裁判所の許可を得て売却することもできる
終了	管理すべき財産がなくなるなどした場合、管理命令が取り消される

管理命令が出されると、その不動産を管理し、処分する権利は管理人に専属します（民法264条の3第1項）。所有者に代わって、管理人が窓口になります。その不動産に関する訴訟でも、管理人が原告または被告になります（民法264条の4）。

管理人は、裁判所の許可を得て売却することができます

ここが、隣地の取得を考えている方にとって重要な点です。

管理人は、不動産の保存・利用・改良を行うほか、裁判所の許可を得れば、売却や建物の取壊しもできます（民法264条の3第2項、264条の8第5項）。

つまり、所有者と連絡が取れないまま手詰まりになっていた不動産について、話のできる相手が現れ、売買の交渉ができるようになる可能性があるということです。

※ 売却するかどうか、誰にいくらで売るかは、管理人と裁判所の判断によります。申立てをすれば必ず買えるというものではありません。

マンションの一室についても、同じような制度があります

区分所有建物（マンション）の専有部分は、上記の所有者不明建物管理制度の対象外です（建物の区分所有等に関する法律6条4項）。ただし、区分所有法に別の制度が設けられています。

所有者不明専有部分管理命令です（建物の区分所有等に関する法律46条の2第1項）。

区分所有者を知ることができない、またはその所在を知ることができない専有部分について、裁判所に管理人の選任を申し立てることができます。専有部分が数人の共有になっているときは、その共有持分を対象とすることもできます。

申立てができるのは利害関係人です。その専有部分が適切に管理されないために不利益を被るおそれがある他の区分所有者等のほか、その専有部分を取得して、より適切な管理をしようとする購入希望者等も含まれます。

申立先は、専有部分の所在地を管轄する地方裁判所です（同法87条1項）。裁判所は、1か月以上の異議届出期間を定めて公告したうえでなければ、管理命令をすることができません（同法87条2項）。

そして、選任された管理人は、保存行為や、性質を変えない範囲での利用・改良を超える行為をするには、裁判所の許可を得ることになります（同法46条の3第2項）。土地・建物の場合と同じく、許可を得たうえで、その専有部分を売却することもできます。

根拠となる法律は異なりますが、審理の進め方は所有者不明土地・建物管理命令に準じます。手続きの流れはほぼ同じですので、当事務所では、この申立てについても書類作成をお引き受けできます。

当事務所がお手伝いした事例

当事務所がお手伝いしたのは、申立ての部分です。

所有者不明土地・建物管理命令の申立てが認められ、裁判所が管理人として別の司法書士を選任しました。その管理人が裁判所の許可を得て当該不動産を売却し、申立人である依頼者が、隣接する不動産を取得しています。

その不動産は、現在、依頼者のもとで実際に活用されています。

ここで申し上げておきたいのは、管理人を選ぶのは裁判所であって、申立人ではないということです。申立てが認められたあと、その不動産を売却するかどうか、誰にいくらで売るかは、管理人と裁判所の判断になります。

ですから、同じ結果をお約束することはできません。ただ、長く放置され、所有者にたどり着けなかった不動産が、制度を使うことで実際に動きました。この制度が機能する場面があることは、経験として申し上げられます。

あらかじめ知っておいていただきたいこと

正直に申し上げて、この制度には限界もあります。

調査で所有者が判明すれば、この制度は使えません。その場合は、通常どおりその方と交渉することになります
申立てが認められるかどうかは、裁判所の判断です。調査が不十分と判断されれば、認められないこともあります
申立人が予納金を納める必要があります。管理人の費用や報酬は本来は所有者の負担ですが、実際には申立人がいったん納めます。金額は事案によって大きく変わるため、裁判所の運用を確認したうえでご説明します
土地の上に建物がある場合は、土地と建物それぞれについて申立てが必要です
時間がかかります。公告の期間だけで1か月以上、その後の管理・売却まで含めると、年単位になることもあります

急いで結論が必要な場面には向きません。ただ、何年も止まっていた問題であれば、動かせる見込みがあります。

② 相続人の中に、連絡の取れない人がいる場合

所在等不明共有者の持分の取得・譲渡

相続によって不動産が複数人の共有になったものの、相続人の一人と連絡が取れない。こうした場合に使える制度も、令和5年4月1日に設けられました（民法262条の2、262条の3）。

方法は2つあります。

方法	内容	向いている場面
持分の取得（262条の2）	裁判所の決定を得て、連絡の取れない共有者の持分を自分が取得する	その不動産を自分で持ち続けたいとき
持分の譲渡（262条の3）	裁判所の決定を得て、連絡の取れない共有者の持分を含めた不動産全体を、第三者に売る	不動産全体を売却して、代金を分けたいとき

持分だけを売るより、不動産全体を売るほうが高く売れることが多いため、②は売却を考えている場合に意味があります。ただし、連絡の取れない共有者以外の共有者が全員、持分の全部を譲渡することが条件です。一人でも反対すれば使えません。

相続で共有になった不動産には「10年」の壁があります

遺産分割がまだ済んでいない不動産については、相続開始から10年を経過しなければ、この持分取得・譲渡の制度は使えません（民法262条の2第3項、262条の3第2項）。

10年の間は遺産分割で解決する機会が保障されるべきだ、という考え方によるものです。

条文は「共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る」としています。つまり、すでに遺産分割が終わっていて、通常の共有になっている不動産であれば、10年を待つ必要はありません。

遺産分割が未了で、お亡くなりになってから間がない場合は、まず遺産分割を目指すことになります。

もっとも、10年を経過していない場合でも、連絡の取れない相続人の持分について、①の所有者不明土地・建物管理人を選任してもらうことは可能です。どちらの制度を使うかは、何を実現したいかによって変わります。

手続きの流れ（持分の取得の場合）

段階	内容
調査	戸籍で相続人を確定し、住民票などで所在を調査する
申立て	不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てる
公告・通知	3か月以上の異議届出期間を定めて公告し、登記簿上の共有者に通知する
供託	裁判所が定めた額（時価相当額）を供託する
取得の裁判	裁判が確定した時点で、持分を取得する
登記	取得した持分について、登記の手続きをする

連絡の取れなかった共有者は、持分を失う代わりに、持分の時価相当額の支払を請求する権利を持ちます（民法262条の2第4項）。実際には、供託されたお金から支払を受けることになります。何も与えずに取り上げる制度ではありません。

※ 異議届出期間が満了する前に、家庭裁判所に遺産分割の請求がされ、異議の届出があったときは、遺産分割の手続きが優先され、申立ては却下されます。
※ 供託すべき金額は、具体的相続分ではなく、法定相続分または指定相続分を基準に算定されます（民法898条2項）。

どの制度を使うかは、状況によって変わります

似たような制度が複数あり、どれが使えるかは事案によります。おおまかな目安です。

状況	検討する制度
所有者が誰かもわからない／所在がわからない	所有者不明土地・建物管理制度
マンションの一室で、区分所有者が誰かわからない／所在がわからない	所有者不明専有部分管理制度
所有者は生きているが、行方がわからない	不在者財産管理人、または所有者不明土地・建物管理制度
所有者が亡くなっていて、相続人がいるかどうかわからない	相続財産清算人、または所有者不明土地・建物管理制度
相続人はわかっているが、一部の人と連絡が取れない（相続開始から10年経過）	所在等不明共有者の持分の取得・譲渡
相続人はわかっているが、一部の人と連絡が取れない（10年未満）	遺産分割の手続き、または所有者不明土地・建物管理制度

どれを選ぶかで、かかる時間も費用も変わります。まずは登記簿と戸籍を見るところから始めさせてください。

当事務所にできること

はじめに、業務の範囲を正確にお伝えします。

司法書士は、裁判所に提出する書類を作成することができます（司法書士法3条1項4号）。一方で、地方裁判所への申立てについて代理人として手続きを行うことはできません。申立てはご本人の名義で行っていただき、当事務所は書類の作成と調査をお手伝いする形になります。

そのうえで、次のことをお引き受けします。

登記簿・公図・戸籍・住民票などによる所有者の調査
どの制度が使えそうか、使えないとすれば何が足りないかの整理
裁判所に提出する申立書類の作成（所有者不明土地・建物管理命令、所有者不明専有部分管理命令、所在等不明共有者の持分の取得・譲渡）
所在等が不明であることを裏づける資料の収集と整理
申立て後の手続きの見通しのご説明

調べた結果、「この事案では難しい」とお伝えすることもあります。費用をかけてから行き止まりになるより、先に申し上げるほうがよいと考えています。

費用

事案によって調査の範囲も書類の量も大きく変わるため、一律の金額を掲げていません。お問い合わせください。内容をうかがったうえで、着手前にお見積りをお出しします。お見積り以上の金額を後からご請求することはありません。

※ 当事務所の報酬とは別に、裁判所に納める予納金、収入印紙・郵便切手、登記にかかる登録免許税、戸籍等の取得費用などの実費がかかります。

よくあるご質問

申立てをすれば、隣の土地を必ず買えますか。

いいえ。お約束はできません。

管理命令が出され、管理人が選任されたとしても、その不動産を売るかどうか、誰にいくらで売るかは、管理人と裁判所の判断によります。ただし、それまで交渉する相手すらいなかった状態から、話のできる相手が現れるという点に意味があります。

管理人を、こちらで指定することはできますか。

できません。管理人を選任するのは裁判所です。

事案に応じて、弁護士、司法書士、土地家屋調査士などの中から、裁判所がふさわしいと判断した者が選ばれます。申立人の側で管理人を決めることはできませんし、当事務所が申立書類を作成した事案で、当事務所が管理人になるわけでもありません。

所有者の調査は、どこまでやれば「尽くした」ことになりますか。

登記簿を見ただけでは足りません。登記名義人の住民票や戸籍の附票をたどり、相続が発生していれば相続人を追い、現地の状況も確認する。そのうえで所在がわからないことを、資料で示す必要があります。

どこまでやれば足りるかは、最終的には裁判所の判断です。ご相談いただければ、まずこの調査から着手します。

どのくらいの期間がかかりますか。

事案によって大きく異なります。

所有者不明土地・建物管理制度では、申立て後に1か月以上の公告期間があり、管理人が選任されてから売却に至るまでにも時間がかかります。持分の取得では、公告期間だけで3か月以上です。いずれも、年単位になることを想定しておいていただくほうが安全です。

予納金はいくらですか。

裁判所が事案ごとに定めるため、あらかじめお伝えすることができません。管理人がどの程度の仕事をすることになるかによって変わります。

本来は所有者が負担すべきものですが、実際には申立人がいったん納めます。ご相談の際に、裁判所の運用を確認したうえでご説明します。

空き家の持ち主が亡くなっているようです。この制度を使えますか。

状況によります。

相続人が判明すれば、その方と交渉することになります。相続人がいるかどうか明らかでない場合は、相続財産清算人の選任という方法もあります。相続人を調査しても所在がわからないときに、所有者不明土地・建物管理制度の検討に入ります。

まず登記簿と戸籍を調べないと判断できませんので、そこからご相談ください。

高松市外・香川県外の不動産でも依頼できますか。

ご相談はお受けできます。

ただし、この手続きは不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てることになり、裁判所ごとに運用が異なります。ご本人が裁判所とやり取りする場面も生じますので、遠方の場合はその点を含めてご相談ください。登記手続きは日本全国対応しております。

対応可能エリア

当事務所は高松市鍛冶屋町にあり、高松市を中心に香川県全域からご依頼をいただいております。

丸亀市、坂出市、善通寺市、観音寺市、さぬき市、東かがわ市、三豊市、綾川町、宇多津町など、県内どちらからでもご相談ください。

ご来所が難しい場合は、オンライン面談でも対応いたします。