引越ししたら登記も変更？住所等変更登記の義務化と「スマート変更登記」について教えてください

はい。
不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更の登記の申請をすることが義務付けられます。

背景にあるのは「所有者不明土地問題」です。

そうです。
不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地や、所有者が判明しても連絡がつかない土地が全国で増加しています。
これらの土地については、所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引や土地の利活用の阻害原因となっています。
また、土地が管理されず放置され、隣接する土地への悪影響が発生するなど、様々な問題が生じています。

全国のうち所有者不明土地が占める割合は九州の大きさに匹敵するともいわれており、その解決は喫緊の課題となっています。 そこで、所有者不明土地の主な発生原因である相続登記の未了及び住所等変更登記の未了に対応するため、これまで任意だったこれらの登記が義務化されることになりました。

この住所等変更登記の義務化の施行日は、令和8年4月1日です。

いえ、対象になります。
施行日より前に住所等を変更した場合であっても、変更登記をしていない場合には義務化の対象となります。

その場合は、令和10年3月31日までに変更登記をしていただく必要があります。

捕まることはありません。
正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、５万円以下の過料の適用対象となります。

はい。
罰金のような刑事罰とは異なります。

登記官が登記申請の審査の過程等で把握した情報により行います。
例えば、所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請をした場合において、申請情報の内容である所有権の登記名義人の住所等が登記記録と合致していなかったときなどです。

いいえ。
登記官が義務違反の事実を把握しても、直ちに裁判所への通知（過料通知）を行うこととはしていません。
登記官は、義務に違反した者に対し、相当の期間を定めて義務の履行を催告します。
催告書に記載された期限内に登記や申出がされない場合、登記官は、裁判所に対してその義務違反を通知し、通知を受けた裁判所において、過料を科する旨の裁判が行われます。

義務の履行期間内において、以下のような事情が認められる場合には、一般に「正当な理由」があると認められます。

そこで、義務化に伴う環境整備策として、かんたん・無料の申出をしていただければ、その後は法務局が職権で住所等の変更登記をするサービスが設けられました。
これが「スマート変更登記」です。

個人の方の場合、「検索用情報の申出」をしていただければ利用できます。
検索用情報とは「所有者の生年月日、メールアドレス」などを指します。
申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、法務局において住所等の変更の事実を確認して、ご本人の了解を得た上で、職権で変更登記をします。

法務局が定期的に住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認します。
住所等に変更があった方に対し、変更登記をしてよいかを確認するメールを送信し、変更登記をしてよい旨の回答があった方について、順次、変更登記が行われます。

令和7年4月21日以降、「かんたん登記申請」（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/mtouki/）のページから、「検索用情報の申出」の手続を選択いただき、画面上の案内に従い、所有者の生年月日、メールアドレス、不動産の地番等の情報を入力いただくことなどにより、Ｗｅｂブラウザ上で申出ができます。
電子証明書は不要です。

法人の方の場合は、「会社法人等番号の登記」をすれば、スマート変更登記が利用できます。
商業・法人登記上で住所等に変更があった都度、不動産登記のシステムに通知され、それを受けて順次、不動産登記上の住所等の変更登記が行われます。

海外に居住されている方や、会社法人等番号を有していない法人については、法務局側で住所等の変更を確認することができないため、スマート変更登記は利用できません。
この場合は、住所等に変更があったときは、変更登記の申請をしていただく必要があります。

そうですね。
住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなりますので大変便利です。