毎年２～３月頃は所有権更正登記のご依頼をいただくことが多い季節です。
更正登記というのは、登記した内容がはじめから間違っていたので修正しますという手続きです。
理由としては、住宅ローン控除を受けるために確定申告をした際に税務署から贈与税の指摘を受けました、というものです。
これってどういうことなんでしょうか・・・？
ペアローンと連帯債務
夫婦で住宅ローンを借りるケースがけっこうあります。
親子で借りるケースもないこともないですが、夫婦で借りるのケースが多いので、この記事では主に夫婦で住宅ローンを借りた場合を想定しています。
夫婦で住宅ローンを借りる場合、主にパターンは３つあり、ペアローン・連帯債務・連帯保証があげられるのですが、連帯保証については、連帯保証人は共有持分を持たず、本記事のテーマと関係が薄いため、とりあげません。
また、ペアローンと連帯債務のメリット・デメリットについての詳細な内容については、本記事のメインテーマとは異なりますので、簡単に解説する程度にとどめます。
ペアローン
ペアローンは夫婦がそれぞれ個別にローンを契約します。
ローン契約が２本になるということです。
夫が2,000万円のローン契約、妻が2,000万円のローン契約、夫婦で合計4,000万円借りるというイメージです。
連帯債務
夫婦連名で１本の住宅ローンを契約します。
連帯債務の場合、債権者である金融機関は、連帯債務者に対してどのように返済を求めてもかまいません。
夫にだけ全額返済を求めることも、妻にだけ全額返済を求めることも、両者に半額ずつ返済を求めることも認められます。
夫婦２人で4000万円を借りて、２人の責任で返済していくというイメージです。
共有と持分
共有
共有とは、１つのものを複数の人が所有することです。
持分
共有する所有権の割合のことを持分といいます。
不動産の共有持分は登記することになります。
登記手続き上、持分について制限はないので、どんな割合でも登記することはできるのですが、共有者の経済的な負担割合に応じて持分を決めるべきです。
ペアローンの場合
5,000万円の不動産を以下の割合で夫婦で買った場合。
夫が自己資金1,000万円、住宅ローン2,000万円借入の合計3,000万円を負担。
妻が自己資金０円、住宅ローン2,000万円借入で合計2,000万円を負担。
夫の持分が５分の３、妻の持分が５分の２となります。
夫１０分の６、妻１０分の４と登記してかまいませんし、夫５０００分の３０００，妻５０００分の２０００と登記してもかまいません。
負担割合さえ合っていれば約分していても、していなくても、なんでもいいです。
ちなみに、ペアローンの場合、夫婦で２つのローン契約となりますので、抵当権も２つ設定されることになります。
連帯債務の場合
連帯債務の場合は難しいですが、夫婦の収入割合で決めることになると思います。
夫婦の収入がそれぞれ同じぐらいであれば、各自持分２分の１としておくのがいいでしょう。
贈与とみなされるケース
夫A・妻BがX銀行から2,000万円ずつペアローン融資を受けて4,000万円の不動産を買ったとします。
本来、A持分２分の１、B持分２分の１と登記すべきところですが、Aの単独所有とする登記をしてしまいました。
この場合、税務署からはBからAに対して2,000万円の贈与があったとみなされますので、住宅ローンを借りた人のほとんどが住宅ローン控除を受けるために確定申告をすることになると思いますが、そのときに指摘を受けるということになります。
そこで、所有権の更正登記をしなければ・・・ということで、冒頭の話に戻るわけです。
また、贈与税の問題だけでなく、住宅ローン控除の控除額についても、正しい持分で登記していないと、不利になるはずですので、不動産を買ったときの持分は、適当に決めないようにしましょう。
まとめ
- ペアローンでも連帯債務でも夫婦や親子で不動産を買った場合は、共有持分の登記をします。
- 共有とは１つのものを複数人で所有することで、共有する所有権の割合のことを持分といいます。
- 共有持分は、共有者の経済的な負担割合に応じて持分を決めるようにしましょう。
— どうぞお気軽にご相談ください。—
